□楚天都市报极目新闻记者 刘闪 实习生 吴璐瑶
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近期，武汉二手房挂牌量持续增加，引起市场交易双方的广泛关注。武汉市房管局统计的数据显示，截至今年4月底，武汉全市二手住房挂牌总量为19.3万套，4月新增挂牌房源1.23万套，同比增长27.66%。极目新闻记者了解到，随着二手房挂牌量的增加，二手房成交无论是增长速度还是市场占比，都出现较大的变化。
“二手房成交占比的提高，前所未有，特别是武昌、汉口老城区已经进入存量房时代。”中指研究院华中市场研究中心主任李国政分析认为，存量房时代的到来，一方面对于那些急于出手的卖家形成了一定的压力，但另一方面对于买家来说，特别是刚性需求和改善型需求的置业者来说，房子的性价比更高了，他们有了更多的选择空间，这反过来也有利于让房地产回归居住属性。
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二手房挂牌量同比增长
“真是后悔3年前没有卖房，现在降价还不一定好卖！”5月25日，武汉市洪山区某小区的祁女士决定把二环内的一套房子在贝壳找房上挂牌：95平方米两室两厅，125万元。房产经纪人小周劝她：“同小区同面积房源，挂牌价都是110万左右，您不着急卖房的话，挂个115万？”
小周的建议并非没有道理，从业6年的他，对市场形势的感知明显强于一般的业主。“现在二手房源太多了，大一点的小区同时在卖的有上百套，小一点的也有几十套，要是价格挂高了，根本没人来看房，房子就更难卖了。”小周说，有的房子挂出去一两年，到今年还没卖出去。
就在祁女士将二手房挂牌的5月25日，武汉市房管局统计的数据显示，当天武汉市存量住房网签401套，当月8704套。相比前4月，成交数据出现一定的下滑，显示当前市场观望情绪仍较浓。
汉口一家房产中介门店吴经理告诉极目新闻记者，他们的门店四五月份二手房成交的数据也不太理想，大概按三成的速度在下滑。“不过前三个月的成交数据还不错，刚开始给人有点‘小阳春’的感觉，主要还是以解决学区的买家居多，进入5月成交就出现了小幅的下滑。”该店的吴经理告诉记者，“汉口江边某小区去年在售房源200多套，今年虽然卖出去了10多套，但又有20多套新增挂牌，所以总体上进大于出。”
武汉市房管局统计的数据显示，截至今年4月底，全市二手住房挂牌总量为19.3万套，4月新增挂牌房源1.23万套。1-4月，武汉市二手房网签交易面积401.92万平方米，同比增长70.92%；交易套数39855套，同比增长69.51%。其中，二手住房网签交易面积378.88万平方米，同比增长73.97%；交易套数38126套，同比增长73.77%。
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部分卖家选择以价换量
随着二手房挂牌量的增加，二手房交易双方心理开始发生着微妙的变化。
“我们门店2-4月新房、二手房成交都在10套以上，这个月目前为止只成交了5套，带看量也在发生一些变化，开年每个月的带看有30—40组，现在降到了15组左右。”汉阳一家房产经纪门店经纪人张经理告诉极目新闻记者，今年一季度楼市迎来了一波“小阳春”，但进入5月，这波势头并未得到延续，相反，随着二手房挂牌量的增加，不少房子的挂牌价还出现了一定程度的小幅下滑，一般下调幅度在5%-10%。
武昌区中北路复地东湖国际小区业主王先生告诉记者，他所在的小区的挂牌价也出现了下调，以他自住的一套100平方米小三房为例，曾经挂牌价达500万元，如今也调到了430万元左右。“不过由于买得比较早，当时只花了110万元左右，现在即使降价，出售还是有赚的。”
不过对于部分买房较晚的业主来说，可能就没有那么幸运了。汉阳一家房产经纪门店的张经理介绍，随着武汉挂牌的二手房源不断增加，卖房的群体主要有三类人，分别是改善置换客户、急于变现的客户和迫于还款压力的客户。对于后两类人群来说，不排除有一小部分人在房价相对较高时购买，最近可能会迫于资金压力选择降价售出。
上个月，武汉的常先生就做出了这样的无奈选择。2021年，他购买了汉口某楼盘的新房，购买价220万元，已经还了近2年的贷款，由于当时签约的房贷利率较高，每月需要还贷8600元。由于自己名下还持有其它房产，眼看房价上涨空间不大，加之还贷压力较大，经过一番思考后他选择了降价出售。“最终成交价只有170万元，卖完房，还完贷款，至少亏了50万以上。”常先生笑着说，虽然降价出售亏了一些，但想到每月不用再背负还贷压力，他对自己的选择并不后悔。
像常先生这样选择“以价换量”的并非个例。江汉区解放南路房产经纪人告诉极目新闻记者，他们门店的某小区，地段、环境、教育配套都很不错，房主的心理价位普遍比较高，去年房源挂牌价普遍单价不低于3万元，但成交量几乎寥寥。“今年有房主同意降价后，才成交了几套。”他说。
以价换量，让渡价格空间赢得成交时间，似乎也成为当前二手房市场的一种趋势。记者采访中发现，部分房产中介打着“捡漏二手房”“便宜好房”等噱头来吸引买家。当记者向经纪人进一步询问和还价时，对方直接告知，最终成交的单价还可以比挂牌价再优惠几千元，对于卖家来说，基本上也有了这样的心理准备。
武汉市房管局统计数据显示，截至今年4月底，武汉市二手住房挂牌价格17137元/平方米，环比下跌1.93%，同比下跌9.47%。5月17日，国家统计局发布的2023年4月70个大中城市二手住宅销售价格指数显示，武汉环比上月上涨0.4%，同比去年4月下降了3.5%。
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房住不炒深入人心
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，二手房业主挂牌积极性较高，一方面当前政策环境较为宽松，很多业主想要将房源挂出以尽快实现置换房源的需求，另一方面，挂牌量的增长也说明部分群体继续持有房产的意愿不强，对房价上涨的预期减弱。她告诉记者，前段时间，自然资源部官宣我国全面实现不动产统一登记，在这样的背景下，业主选择将多余的房产挂出的意愿也会有所增强。
虽然5月武汉二手房成交有所降温，但相比过去，今年二手房成交占比与新房旗鼓相当，这种新局面也是十分少见。
中指研究院华中市场研究中心主任李国政分析，以前武汉市房地产成交绝对是以新房为主力。他援引了一则数据说明房地产市场结构的变化，“2022年的前三年，武汉市二手房占整个住房市场成交比例平均是33%，2022年以来，二手房市场占比明显提升，占比37%，今年前四个月更是达48%左右，这个比例前所未有，特别是武昌、汉口老城区已经进入存量房时代。”
二手房占比的提高，意味着市场化的交易价格更能反映市场真实的供求关系变化。总体来看，武汉二手房价格的调整比新房来得更早，10%-20%的降幅比较常见，买方的议价空间加大，自住刚需踊跃出手，房地产市场正朝着进一步回归居住属性的方向发展。
市场人士分析认为，过去十年，相对于传统的“老破小”的小区，品牌房企开发的项目房源，无论在建筑品质还是物业服务等方面，都不可同日而语，本轮二手房价格的进一步回归，市场上出现了不少性价比高的好房源，从此角度讲，高性价比“捡漏”也并非完全是噱头。另一方面，二手房所见即所得，现房交易，免却了部分新房延期交付、烂尾等风险，在市场上更吃香更抢手自然也就在情理之中。
武汉市二手房未来走势如何？李国政分析认为，目前武汉市二手房市场的爆发具有一定的偶然性和特殊性，短期内的特征不具有长期延续性。一是因为二手房成交活跃还只是出现在部分区域，二是学区房等交易带有季节性的因素，后续是否继续火热，还有待观察。
“总体来说，随着‘房住不炒’深入人心，购房者的心态日趋成熟，多种合力催生二手房成交占比不断提高，甚至出现部分区域供大于求，这对于成熟的房地产市场来说，是不可逾越的发展阶段，也是一种值得关注的变化。”他说。
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